Договор аренды

Итак, договор. Не, лучше с большой буквы – Договор.

Агентства недвижимости предлагают к заполнению «договор аренды» и «договор найма», в принципе, и то и другое правильно и законно, но… «договор аренды» регулируется нормами Гражданского кодекса принятого 25.10.1994 года, а «договор найма» - Жилищного кодекса от 23.06.1983. Кроме того, как уже всем известно, частнособственнические интересы у нас в стране признаны не смотря на завоевания 1917 года, а статья 606 ГК гласит…

Не, читайте сами, разжевал, в рот положил, а глотайте самостоятельно. Короче, если Вы заключаете договор найма на квартиру с находящимся в ней имуществом наймодателя необходимо дополнительное соглашение об аренде этого имущества и соответственно платить Вы будете отдельно, за найм квартиры (стен) и за аренду имущества в этих стенах находящегося. Вот только я сам до сих пор не возьму в толк: квартира – это имущество, как и телевизор, так откуда «договор найма»? Может высоколобые юристы из посетителе сайта растолкуют – буду зело признателен.

Катимся дальше. В принципе, согласно статье 421 ГК, форма договора у нас свободная, т.е пишите что угодно и хоть на туалетной бумаге, все равно, суд будет обязан принять понаписанное к рассмотрению, заверяли Вы его нотариально или нет (о регистрации договоров аренды в статье 609 ГК) но! Во первых 9 глава ГК, во вторых уже упомянутая 421 статья и в третьих (на мой взгляд - к сожалению только третий) Контрактное право – ни кем не принятое как обязательное, а только принятое как рекомендуемый свод правил оформления договоров (международный уровень), в сети я пока этого не нашел, а 3-й том (недвижимость) у меня кто-то зачитал. Не смотря на это, и так преподают в юридических ВУЗах (дядя рассказывал, а ему можно верить, он юрист в «БалтСтрой», там дураков не держат) – в любом договоре не должно быть двучтений, на что и рекомендую обратить внимание прежде чем подписывать, ибо не смотря на всю кажущуюся Вам филькинуграмотность подписываемой бумажки, случись суд, отнесутся к ней более чем серьезно, даже без нотариального заверения (а Вы думаете я просто так извожу на договора бумагу с 4 степенями защиты).

И последнее, перед самим текстом договора: предлагаемый мной договор не идеален, это уже его дцатая версия, сто раз согласованная и перепроверенная на соответствия и если кто из «юридической» аудитории моего сайта подкинет идею по совершенствованию предлагаемого мной к заполнению договора – буду ему вельми понеже.

Шапка и 1-й пункт - предмет договора.

ДОГОВОР АРЕНДЫ

г. Москва

"...." .......... 20.....г

Мы, г-н/г-жа .................................................,здесь и далее именуемый Арендодатель, с одной стороны и г-н/г-жа.............................................., здесь и далее именуемый/ая Арендатор с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.Предмет Договора.

Арендодатель предоставляет в аренду, а Арендатор арендует квартиру расположенную по адресу: г. Москва, ............. улица, дом........, кв..........., здесь и далее именуемая Квартира.

Особо комментировать здесь нечего – стандартная шапка. Для аренды комнат достаточно просто заменить Квартира на Комната и добавить: «комната ..... м2».

2. Oбязанности Арендодателя

Арендодатель обязуется:
• предоставить Квартиру Арендатору с «.... » ........... 20.....г.;(1)
• осуществлять техобслуживание Квартиры и оборудования;(2)
• оплачивать все коммунальные услуги в период аренды, если иное не предусмотрено в п.8.5, за исключением не локальных телефонных соединений и других услуг не входящих в ежемесячный абонентский платеж МГТС; (3)
• уведомлять Арендатора о посещении Квартиры ( за 24 часа):(4)

Вот теперь начались комментарии – разжевываю, кладу в рот и пропихиваю бейсбольной битой :-)
(1)- здесь указывается дата когда хозяин квартиры (везде будет именно «квартира» т.к с комнатами я не работаю, но меняйте на здоровье) отдает ключи со словами: «Живите и …». Для сроков аренды предусмотрен другой пункт в котором и указывается с какого числа начинают капать бабки, а то вдруг арендатор ремонт делать соберется или въезжать будет только через N дней.
(2)- статья 210 ГК (ети ее мать!) во, блин, понапишут! Вечный спор 210 и 616 статей ГК. Лично я считаю, что 616 более правильная - новый унитаз арендатор съезжая унести не сможет (статья 623 ГК), но предлагаю и арендатору перестраховаться (чуть ниже).
(3) - упомянутый пункт 8.5 – пустой, здесь как сами договоритесь. На моей практике бывало и так и так. Расшифрую только про МГТС: междугородка, секс по телефону, заказ телеграмм и пиццы оплачивает арендатор.
(4)- простые правила приличия, они и в законах где-то прописаны, вот только где – не помню :-) сами пошукайте, при желании.

3. Обязанности Арендатора.

Арендатор обязуется:
• своевременно оплачивать счета за не локальные телефонные соединения и другие услуги не входящие в ежемесячный абонентский платеж МГТС. (1)
• использовать Квартиру для собственного проживания, не для субаренды и не в качестве офиса; (2)
• нести полную материальную ответственность за ущерб Квартире, мебели и оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по невнимательности Арендатора.(3)
• Арендатор не несет ответственность за естественную амортизацию квартиры и оборудования;(4)
• заводить домашних животных в Квартире только с письменного разрешения на то со стороны Арендодателя, при этом Арендатор несёт полную ответственность за ущерб, нанесённый Квартире его(её) домашними животными;(5)
• Арендатор несет полную ответственность за ущерб, нанесенный Квартире по вине или по невнимательности его гостей или членов семьи;(6)
• оставлять гостей ответственными за Квартиру только после письменного на то разрешения со стороны Арендодателя;(7)
• проводить серьезные ремонтные работы или осуществлять какие-либо значительные изменения в Квартире только с письменного разрешения на то со стороны Арендодателя;(8)
• уважать покой соседей в ночные часы. (9)
(1)- расшифровываю «не локальные телефонные соединения и другие услуги не входящие в ежемесячный абонентский платеж МГТС»: междугородка, секс по телефону, заказ телеграмм и пиццы оплачивает арендатор.
(2)- в принципе, можно и то и другое, просто арендодателям это обычно не нравится, вот и написано – низя. Данный пункт регулируется статьей 7 ЖК и 615 ГК.
(3) - здесь особо комментировать нечего, кто насвинячил тому и отвечать. При желании этот пункт можно застраховать, всего 2 страховки: 1-я – ущерб (10% от оценочной стоимости имущества в год), 2-я – гражданская ответственность или более понятно – за затопление соседей (ГО с суммой покрытия 10000 иХ обойдется в 150 иХ/год). В случае если Вы решите страховаться составляется дополнительное соглашение в котором прописывается кто за что платит и как делится страховка случись чего (ведь пострадать может и имущество арендатора).
(4) - данный пункт регулируется статьей 622 ГК, только там написано не «естественная амортизация», а «нормальный износ». Кстати, какой износ считается нормальным нигде не написано…
(5) - писать на самом деле ничего не обязательно, если только Вы не собираетесь устраивать в квартире приют для бездомных скунсов, а вот предварительно поговорить надо.
(6) - тут все ясно и понятно, только иногда спрашивают: «А как же прилегающие помещения?», как – как, да никак! Из нижней квартиры не видно кто над ними забыл кран закрыть :-)
(7) - если Вы уезжаете на выходные на дачу оставляя в квартире сестру можно даже не звонить, а вот если это отпуск или командировка лучше предупредить. Писать ничего не обязательно, достаточно просто позвонить.
(8) - в принципе, согласно закону, делать в квартире Вы можете все что угодно, только стены ломать нельзя, на это разрешение даже не хозяина требуется. Вот для этого пункта уже лучше состряпать письменное соглашение в котором и закрепить как все происходит и кто за что платит
(9) - самый мой нелюбимый пункт, типа предупреждали, да и так каждый бомж знает – после 23:00 штробить перфоратором стены нельзя